El IBI, o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es uno de los impuestos más conocidos de la vivienda y también uno de los que más dudas generan: quién lo paga, cuánto cuesta y por qué cambia de un municipio a otro. Esta guía lo explica con la ley en la mano y con ejemplos sencillos.
Qué es el IBI
La ley lo define como un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles (artículo 60 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Es un impuesto local, que cobran los ayuntamientos, y se paga una vez al año.
Cuándo se tiene que pagar el IBI: el hecho imponible
El impuesto se debe por ser titular de determinados derechos sobre un inmueble. Según el artículo 61, el hecho imponible es la titularidad de alguno de estos derechos sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos, y sobre los inmuebles de características especiales:
- Una concesión administrativa sobre el propio inmueble o sobre los servicios públicos a los que esté afecto.
- Un derecho real de superficie.
- Un derecho real de usufructo.
- El derecho de propiedad.
La ley los enumera por orden de prelación: si se da el primero que corresponde, el inmueble no se grava por los restantes. Así, cuando existe un usufructo, el impuesto recae sobre el usufructuario y no sobre el propietario.
Quién paga el IBI
Son contribuyentes las personas físicas y jurídicas, y las entidades sin personalidad jurídica a las que se refiere la Ley General Tributaria, que ostentan la titularidad del derecho que constituye el hecho imponible (artículo 63). En una vivienda habitual, normalmente es el propietario. Si hay un usufructuario, es quien tiene ese derecho.
Lo que pactan propietario e inquilino en un contrato de alquiler sobre quién asume el coste es un acuerdo privado entre ellos. Frente al ayuntamiento, el obligado es el titular del derecho.
Desde cuándo y por cuánto tiempo: el devengo
El impuesto se devenga el primer día del periodo impositivo, y este coincide con el año natural (artículo 75). Quien es titular el 1 de enero de un año es el obligado a pagar el IBI de ese año.
De qué depende lo que pagas
La cuota resulta de aplicar un tipo de gravamen a la base liquidable, que se calcula a partir del valor catastral del inmueble. El valor catastral lo determina el Catastro; el tipo de gravamen lo aprueba cada ayuntamiento dentro de los límites que fija la ley. Para inmuebles urbanos, el tipo mínimo y supletorio es el 0,4% y el máximo es el 1,10%. Para los rústicos, el mínimo es el 0,3% y el máximo el 0,90% (artículo 72).
La ley permite a los ayuntamientos incrementar esos tipos en determinados casos, por ejemplo en las capitales de provincia o de comunidad autónoma, o cuando se presta servicio de transporte público colectivo de superficie. Por eso dos viviendas con el mismo valor catastral pueden pagar importes distintos según el municipio.
Quién gestiona y cobra el IBI
La liquidación y la recaudación del impuesto son competencia de los ayuntamientos, que también resuelven sobre exenciones y bonificaciones y atienden los recursos (artículo 77). Muchos ayuntamientos encargan la recaudación a un organismo de su diputación o de su comunidad autónoma. En cómo pagar el IBI te explicamos cómo averiguar quién cobra el tuyo.
Qué puedes hacer si no estás de acuerdo con el recibo
- Comprueba que los datos del inmueble y del titular son correctos.
- Si crees que el valor catastral es erróneo, la vía adecuada es el Catastro.
- Si te parece que se te aplica mal una exención o bonificación, consulta exenciones y bonificaciones del IBI.
- Puedes presentar los recursos que correspondan, dentro de plazo y ante el órgano que te indique el propio recibo.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IBI por un garaje o un trastero?
Si son inmuebles independientes con su propia referencia catastral, tienen su propio recibo. Si forman parte de la finca, se gestionan según su registro catastral.
¿Hay que pagar IBI si la vivienda está vacía?
Sí, el impuesto no depende del uso. La ley, además, permite a los ayuntamientos establecer un recargo sobre viviendas desocupadas de forma permanente en determinadas condiciones.
¿Quién paga el IBI si compro una vivienda a mitad de año?
Frente al ayuntamiento, quien era titular el 1 de enero. El reparto entre vendedor y comprador suele pactarse en la compraventa.
¿Cuándo se paga el IBI?
Depende de tu municipio. Lo explicamos en cuándo se paga el IBI.
En resumen
El IBI es un impuesto anual, local, que paga quien es titular de un derecho sobre un inmueble el 1 de enero. Su cuantía depende del valor catastral y del tipo que fije tu ayuntamiento, y su cobro lo gestiona el ayuntamiento o el organismo al que se lo encomiende.
Fuentes y normativa oficial
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), texto consolidado en el BOE.
Datos comprobados el 11 de noviembre de 2026 contra el texto consolidado del BOE. Escrito por la Redacción de Pagar el IBI. Cada guía se elabora a partir de la normativa vigente y de fuentes oficiales; puedes conocer cómo trabajamos en Quiénes somos.
Pagar el IBI es una web informativa independiente. No pertenece a ningún ayuntamiento ni administración tributaria, y su contenido no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Confirma siempre las fechas y los procedimientos en la web oficial del organismo que cobra tu recibo.